Готовые работы → Экономика недвижимости

расчетно графическая работа Рассчитайте стоимость объекта недвижимости с помощью метода прямой капитализации дохода при следующих исходных данных (табл. 6). адание 2. Оцените стоимость складского комплекса методом ДДП. Для этого предварительно рассчитайте денежные потоки по годам прогнозного и постпрогнозного периодов и определите ставку дисконти-рования. Длительность прогнозного периода примите равным 3 годам. Исходные данные для различных вариантов расчета приведены в табл. 8.

2013

С условиями соглашения согласен (согласна)

Скачать методичку, по которой делалось это задание (0 кб)

Содержание

Задание 1. Рассчитайте стоимость объекта недвижимости с помощью метода прямой капитализации дохода при следующих исходных данных (табл. 6).

Таблица 6

Показатели по объектам-аналогам

Чистый операционный доход для оцениваемого объекта рассчитайте как среднее арифметическое из годовых чистых операционных доходов за пять последних лет (табл. 7).

Таблица 7

Годовые чистые операционные доходы для оцениваемого объекта

Задание 2.  Оцените стоимость складского комплекса методом ДДП. Для этого предварительно рассчитайте денежные потоки по годам прогнозного и постпрогнозного периодов и определите ставку дисконти-рования. Длительность прогнозного периода примите равным 3 годам. Исходные данные для различных вариантов расчета приведены в табл. 8.

1. Денежные потоки до уплаты налогов от эксплуатации складского комплекса определяются в следующей последовательности. Потенциальный валовый доход для 1-го года рассчитывается на основе ставки арендной платы, задаваемой в зависимости от рассчитываемого варианта (табл.8). Годовые темпы роста ПВД принять равными (-7%), поправки на недосбор и недозагрузку по трем годам прогнозного периода и первого года постпрогнозного периода принять по данным табл. 9.

Таблица 8

Исходные данные для расчета стоимости складского комплекса методом дисконтированных денежных потоков

Таблица 9

            Динамика недозагрузки и недосбора арендных платежей, %

Расходы:

1) Налоги.

Налог на землю принять в соответствии с действующим законодательством (0,3%).

Налог на имущество (здания, сооружения) рассчитывается, исходя из балансовой стоимости этого имущества (2%).

Предполагается, что вышеуказанные налоги будут постоянными в течение прогнозного и постпрогнозного периодов.

2) Коммунальные платежи.

Размер коммунальных платежей для 1-го года рассчитывается на основе данных, полученных по аналогичным складским комплексам (табл. 10).

Таблица 10

Удельные значения платежей за коммунальные услуги, руб/(м² * год)

Предполагается, что величина коммунальных платежей с каждым годом будет увеличиваться на 6 %.

3) Оплата труда

Затраты на заработную плату принять из расчета 25 руб/м² площади склада. Отчисления во внебюджетные фонды – 35,6% от объема заработной платы. Годовой темп роста заработной платы принять равным 6 %.

4) Охрана.

Статья затрат на охрану складского комплекса включает расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, эксплуатацию охранных систем и оборудования. Удельные расходы на охрану принять равными 30 руб/м² площади складских помещений.

5) Резервный фонд на восстановление.

Величина данной статьи берется в прямой зависимости от ДВД (7 %).

6) Управление.

Расходы на управление учитываются независимо от того, кто управляет недвижимостью – сам владелец или управляющий по контракту. Принято определять величину этих расходов в процентах от ДВД (принять 8 %).

7) Реклама услуг

Для сдачи складских помещений в аренду требуется проводить маркетинговые исследования рынка недвижимости, арендных ставок, давать рекламу, проводить поиск арендатора. Такие затраты, по экспертным оценкам, составляют в среднем 50 тыс. руб в год для складского комплекса.

8) Обязательное страхование недвижимости.

Принять 60 руб/1000 м² площади складов.

9) Оплата услуг сторонних организаций.

Принять 5 % от ДВД.

10) Прочие расходы (включая предпринимательские расходы).

Принять 4% от ДВД.

Капиталовложения в зависимости от номера выполняемого варианта задать в процентах от ЧОД по табл. 8. Кредиты для финансирования капиталовложений не привлекаются.

Расчет денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости целесообразно выполнить в виде табл. 11.

Таблица 11

Прогноз денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости

Остаточную стоимость определить путем капитализации денежного потока в постпрогнозный период по ставке 25 %.

2. Определение ставки дисконтирования.

Ставку дисконтирования для соответствующего варианта рассчитать методом кумулятивного построения для ее составляющих, приведенных в табл. 8.

3. Расчет стоимости объекта недвижимости произвести методом ДДП по следующей формуле:

,

где      PV – текущая стоимость; ДП _t – денежный поток в году t ;      r – ставка дисконтирования; С_ост – остаточная стоимость объекта недвижимости.

Задание 4. Сравнительный анализ продаж (рыночный подход)

При этом подходе стоимость недвижимости определяется на основании рыночных данных о недавно совершенных сделках купли- продажи объектов, схожих с оцениваемым. Затем вносятся поправки, учитывающие различия между объектами оценки и аналогами. Полученная таким методом скорректированная цена объектов - аналогов дает возможность судить о наиболее вероятной цене объектов оценки.

В табл. 5 приведены варианты исходных данных для расчетно – графической работы.

Таблица 5

Варианты заданий по расчетно–графической работе (рыночный подход)

Задание 3. Определить затратным подходом рыночную стоимость здания магазина смешанной торговли.

Характеристика здания. Здание с подвалом, фундаменты – сборные, железобетонные. Стены и перегородки - кирпичные. Перекрытия и покрытия - железобетонные. Кровля - рулонная. Полы - цементные, плиточные, паркетные. Отделка - повышенного качества. Отопление - центральное. Имеется водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение и холодильные устройства. Группа капитальности 1. В табл. 3 приведены варианты исходных данных для расчетно – графических работ.

Таблица 3

Варианты заданий по расчетно – графической работе

Все темы готовых работ →

Другие готовые работы по теме «экономика недвижимости»